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주택연금은 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받으실 수 있도록 국가가 보증하는 제도입니다.
부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이고, 공시가격 12억 원 이하의 주택 또는 주거 용도의 오피스텔을 소유하신 분이라면 누구나 이용할 수 있습니다.
매월 연금 방식으로 노후생활자금을 지급받는 제도입니다.
2020년 100세 행복연구센터 자료에 따르면, 평균 신청연령은 68.0세 이고, 평균 연금 월수령예상액은 157.3만 원입니다.
주택연금은 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다.
1) 평생 동안 내 집에 계속 살면서 연금을 받을 수 있습니다.
상속 시 집값을 감안하지 않아도 됩니다. 매월 지급받는 연금이지만 실제로는 주택을 담보로 한 대출이기 때문에 주택연금의 월 지급금은 소득에 포함되지 않습니다. 사망 시까지 종신연금으로 안정적으로 현금흐름을 구축할 수 있습니다.
2) 평생 동안 연금을 받을 수 있습니다.
주택연금은 가입자가 사망할 때까지 매월 연금을 지급합니다.
주택연금의 월지급금은 주택가격, 가입자의 연령, 가입자의 건강상태, 가입자의 소득 등을 고려하여 산정됩니다.
일반적으로 주택가격이 높을수록, 가입자의 연령이 높을수록 월지급금은 높아집니다.
3) 집값이 하락해도 연금액이 감소하지 않습니다.
주택연금은 가입 당시의 집값을 기준으로 연금액이 결정되기 때문에, 집값이 하락하더라도 연금액이 감소하지 않습니다.
4) 집값이 상승하면 연금액이 증가할 수 있습니다.
주택연금은 가입 당시의 집값을 기준으로 연금액이 결정되지만, 집값이 상승하면 연금액이 증가할 수 있습니다.
5) 금리가 상승하면 연금액이 감소할 수 있습니다.
주택연금은 대출금리를 기준으로 연금액이 결정되기 때문에, 금리가 상승하면 연금액이 감소할 수 있습니다.
주택연금 가입 시에는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.
1) 주택연금 가입 시에는 가입비(초기보증료)와 연보증료를 납부해야 합니다.
○ 초기 보증료 : 주택연금 가입 시 최초 1회 납부하는 보증료입니다.
주택 가격의 1.5%를 최초 연금지급일에 납부해야 합니다. 대출상환방식의 경우로 가입하는 상황이라면 보증료는 주택 가격의 1.0%입니다.
○ 연 보증료 : 주택연금 가입 이후 매년 납부하는 보증료입니다.
보증 잔액의 연 0.75%를 매달 납입해야 합니다. 이 역시 대출상환방식의 경우는 보증 잔액의 1.0%를 매월 납부해야 합니다
**가입비(초기보증료)**는 주택가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금지급일에 납부합니다.
연 보증료는 매년 납부해야 하며, 납부하지 않을 경우 주택연금 지급이 중단될 수 있습니다. 따라서, 주택연금 가입자는 연 보증료를 매년 납부해야 합니다.
2) 집값과 금리
주택연금은 가입 당시의 집값과 대출금리를 기준으로 연금액이 결정됩니다. 따라서, 집값과 금리를 고려하여 가입 여부를 결정해야 합니다.
주택연금의 월지급금은 주택가격에 따라 달라집니다. 따라서, 주택가격이 높을수록 월지급금은 높아지지만, 가입비도 높아집니다.
주택연금은 가입 후에도 집값이 상승해도 연금액이 증가하지 않기 때문에, 가입 전에 집값 상승 가능성도 고려해야 합니다.
3) 연금 소득
주택연금은 연금 소득으로 생활하는 노인들에게 유용한 제도입니다.
가입자가 사망한 후에도 배우자에게 동일한 금액으로 지급되기 때문에, 부부가 함께 노후생활을 준비하는 데 도움이 될 수 있습니다.
4) 가입 연령
주택연금은 가입 연령이 높을수록 연금액이 증가합니다. 따라서, 가입 연령을 고려하여 가입 여부를 결정해야 합니다.
가입자의 연령이 높을수록 월지급금은 높아집니다. 가급적 늦게 신청하는 게 유리합니다.
5) 가입 대상 주택
주택연금은 공시가격 12억 원 이하의 주택 또는 주거 용도의 오피스텔을 소유한 사람이 가입할 수 있습니다. 따라서, 가입 대상 주택을 고려하여 가입 여부를 결정해야 합니다.
위의 사항을 고려하여 주택연금 가입 여부를 결정하는 것이 중요합니다. 또한, 주택연금은 국가가 보증하는 제도이기 때문에, 안정적인 노후생활을 보장할 수 있습니다.
주택이 재개발 또는 재건축되는 경우 주택연금 계약이 해지될 수 있습니다.
주택연금은 크게 저당권방식과 신탁방식으로 나뉩니다.
저당권방식은 주택소유자가 소유권을 가지고 공사는 담보주택에 저당권을 설정하는 방식입니다.
신탁방식은 주택소유자가 주택을 공사에 신탁(소유권 이전)하고 공사는 우선수익권을 담보로 취득하는 방식입니다.
본인의 상황이라고 생각해 보고 판단해 보십시오.
Q ) 2023년 현재, 60세 이고 12억 원 가치의 집이 있고, 소득이 생활자금으로 부족한데,
노후자금을 위해 집을 팔거나, 전월세를 주거나 주택연금에 가입하거나 해야 하는데 어떤 방법이 가장 좋을까?
A) 노후자금을 마련하기 위해 집을 팔거나, 전월세를 주거나, 주택연금에 가입하는 것은 각각 장단점이 있습니다.
1) 집 팔기
집을 팔면 현금을 확보할 수 있지만, 다음과 같은 단점이 있습니다.
○ 비용 발생 : 집을 판 후에는 새로운 주택을 구입해야 합니다. 이 경우, 주택 구입 비용, 각종 세금이 발생할 수 있습니다.
○ 생활환경 변화 : 집을 팔면 생활환경이 변화할 수 있습니다. 이는 노후생활에 영향을 미칠 수 있습니다.
2) 전월세 주기
전월세를 주면 현금을 확보할 수 있지만, 다음과 같은 단점이 있습니다.
○ 관리 비용 : 전월세를 주면 관리 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 노후생활에 부담이 될 수 있습니다.
○ 수익률 : 전월세를 주면 수익률이 낮을 수 있습니다. 이는 노후자금을 마련하는 데 한계가 될 수 있습니다.
3) 주택연금 가입
주택연금에 가입하면 다음과 같은 장점이 있습니다.
○ 평생 연금 : 가입자가 사망할 때까지 매월 연금을 받을 수 있습니다.
○ 집값 하락해도 연금액 감소하지 않음 : 집값이 하락해도 연금액이 감소하지 않습니다.
○ 집값 상승하면 연금액 증가 : 집값이 상승하면 연금액이 증가할 수 있습니다.
하지만, 금리 상승하면 연금액 감소 : 금리가 상승하면 연금액이 감소하는 단점이 있습니다.
제가 생각하기로는 3안이 가장 좋을 듯합니다.
그러나 직접 실해에 옮기시기 전에 전문가의 조언을 듣고, 자신의 상황에 맞는 계획을 세우는 것이 중요합니다.