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자식 전셋집 얻어주면 증여세 대상인가?
"기준도 예외도 예고도 없다." 최근 세무 업계가 국세청의 부동산 관련 세무조사를 두고 한 말입니다.
작년까지 부동산 관련 불법 증여를 이유로 조사하는 강남권 고가 아파트는 10억원 이상, 부모와 자식 간 거래에선 시가와의 거래금액 차이가 3억원 이상인 경우가 '보이지 않는 선'이었습니다.
이 금액 이상만 조사한다는 것이 불문율이었습니다.
그러나 올 들어 이런 선 아래에서도 세무조사 통보를 받는 사례가 속출하고 있습니다.
올 들어 소득과 지원 금액에 상관없이 세무조사가 급증해 가족 사이에 부동산 거래 이력이 있는 사람들이 공포에 떨고 있습니다.
전세 보증금은 세무조사가 나오지 않는 것으로 판단해 아버지가 증여 신고를 하지 않았지만 세무조사 대상이라는 통보를 받으면 소명할 길이 없어 난감해하고 있다.
수년 전 내역을 어떻게 소명할지 고민되기 때문입니다.
국세청은 수혜를 본 자식의 소득 규모와 친인척의 갑작스러운 현금흐름을 상시로 추적합니다.
세무조사가 급증한 이유
업계에서는 세무조사가 급증한 주된 이유로 국가 세금수입(세수) 부족과 세무 공무원 '인센티브 제도' 등을 들고 있습니다.
먼저 세수와 관련해선 '삼성전자 등 대기업 법인세 급감→일반인 과세 추징 강화 요구→국세청 비정기 조사 증가→자금 출처 소명 요구 급증'으로 이어지고 있습니다.
게다가 제대로 일하는 세무 공무원을 독려한다는 취지로 '세금 징수 포상금'을 지급할 수 있도록 올해 초 국세기본법이 개정됐습니다.
시행령 개정안에 따르면 체납 부과 후 은닉 재산 발견 등 특별한 공로가 있는 세무 공무원에게는 연간 최대 2000만원의 포상금을 지급할 수 있다.
세무 공무원은 징수금 또는 승소금액의 10%까지 받을 수 있습니다.
자연스레 세무조사를 늘릴 유인책이 됩니다.
이에 따라 납세자들 사이에서는 국세청이 일반인에 대한 세무조사 기준선을 대폭 낮춘 게 아니냐는 의견을 내놓고 있습니다.
증여세 신고 대상
부모 등 직계존속이 자녀에게 증여한 금액 규모가 10년간 5000만원을 넘으면 증여세를 신고·납부해야 합니다.
주택 구입 자금은 물론 전세 보증금도 해당됩니다.
국세청은 전세 보증금을 부모 등 친인척에게서 지원받은 세입자 가운데 편법 증여가 의심되는 사람에 대해 2013년부터 세무조사를 실시해 왔습니다.
국세청은 어떻게 과세대상자 선정할까
세무조사는 크게 정기 조사와 비정기 조사로 나뉩니다.
이 중 최근 업계에서 급증했다고 보는 비정기 조사는 무신고처럼 납세자가 스스로 의무를 다하지 않거나 부동산 거래 내용이 사실과 다르다는 혐의가 있는 경우 등의 사유로 진행됩니다.
국세청은 과세 정보와 주택 취득 시 제출하는 자금조달계획서, 금융정보분석원(FIU) 등의 정보를 입체적으로 활용해 조사 대상자를 선별합니다.
2019년 금융회사가 FIU에 보고해야 하는 '고액현금거래보고(CTR)' 기준금액이 기존 2000만원에서 1000만원으로 내려갔습니다.
업계에서 "한 번에 1000만원 넘게 인출하면 국세청이 다 알게 된다"는 얘기가 나오는 이유입니다.
다만 고액 현금 거래를 했다고 바로 조사에 들어가는 것은 아닙니다.
FIU는 고액 현금 거래 내역을 축적했다가 자금 흐름에 이상 징후가 있다고 판단하면 혐의 거래로 간주해 국세청이나 수사기관에 거래 내역을 전달합니다.
2023년 기준 국세청이 FIU 정보를 활용해 조사에 나선 건수는 1만1585건에 달합니다.
세금 추징 대비 원칙
세무 업계에서는 "세무당국의 세금 추징에 일종의 '기술'이 들어간 만큼 자산가들은 지금부터라도 철저하게 대비해야 한다"는 입장입니다.
일단 암묵적으로 통용됐던 증여 관련 면세 기준을 3억원 이상이 아니라 2억1700만원으로 낮춰야 한다는 분석이 나왔습니다.
전세 지원과 관련해 차용증을 썼을 때 이 금액까지는 용납될 가능성이 높으며 부모 역시 소득세를 피할 수 있다는 분석입니다.
기본적으로 증여와 관련해 수혜자로 지목받는 자식들은 자신의 5년간 소득과 부동산 관련 자산(매수 혹은 전세가)의 금액 차이를 설명할 수 있는 도구가 있어야 합니다.
그 도구는 각각 자금조달계획서와 차용증이 됩니다.
부모 자식 간에 직접적 금전 거래가 없더라도 거액의 현금이 갑자기 생기면 이를 증여로 보고 추징할 수 있으니 가족 간이라도 차용증은 무조건 써야 합니다.
증여세를 피하기 위해 '현금 지원'을 받는 경우도 있습니다.
계좌이체로 현금을 넘겨주면 내역이 고스란히 계좌에 남기 때문에 이를 피하고자 현금자동입출금기(ATM)로 현금을 주고받는 것입니다.
이른바 '엄카'로 불리는 '엄마 카드'로 매달 생활비를 보조받는 경우도 있습니다.
세무 전문가들은 "자금 출처 조사가 시작되면 모든 현금흐름을 들여다보기 때문에 결국 증여로 잡힌다"라고 조언했습니다.
전세금은 차용증에 공증까지 받아야
납세자들은 주택 매매와 관련해 자금조달계획서를 잘 작성하는 것이 필요합니다.
집을 살 때 돈을 어떻게 마련했는지 자세하게 적는 것입니다.
법인이 주택을 살 때 그리고 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수할 때 주택 취득 자금조달계획서 작성 대상이 됩니다.
주의할 점은 투기과열지구에 소재하는 주택을 매수하는 때는 거래가격과 관계없이 모두 자금조달계획서를 제출해야 한다는 사실입니다.
2025년 현재 서울에서 투기과열지구로 지정된 지역은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등입니다.
여기서는 자금조달계획서와 함께 관련 증빙을 모두 제출해야 합니다.
차용증에는 빌리는 금액과 상환일, 상환 방법이 명시돼야 합니다.
상환일이 없거나 너무 먼 미래라면 세무당국이 증여로 보기 쉽습니다.
대개 3~5년이 적당하다는 평가입니다.
혹시 정해진 상환 날짜에 빌린 돈을 갚지 못하면 다시 차용증을 써 계약을 갱신하면 됩니다.
빌린 돈이 분명하다는 것을 확인시키려면 이자율과 이자 지불 방법도 명확히 해야 합니다.
세법에서는 부모와 자식 사이 특수관계자가 주고받는 돈의 기본 이자율을 연 4.6%로 정하고 있습니다.
이자를 매달 지급할지, 1년에 한 번 지급할지도 적어야 합니다.
상환 기간을 너무 길게 잡거나 상환 만료일에 한 번에 주겠다고 하면 증여로 보이기 쉬우니 피하는 것이 좋습니다.