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아파트 지분을 자녀에게 증여하기보다는 양도도 해야 세금을 크게 줄일 수 있습니다.
아파트가 유일한 자산인 70대 부부를 예로 들어 노후 세테크와 생활비 마련을 어떻게 하는 게 좋은지 알아보겠습니다.
상황 : 아파트를 팔아 생활비로 사용하고도 싶고 자녀에게 물려주고도 싶다
은퇴한 상태이고 30억원짜리 자가 아파트가 있지만, 남편이 주기적으로 병원에 가야 해 병원 주변에 9억원짜리 아파트 전세를 얻었습니다. 전세금은 적금 3억원과 자녀가 보탠 돈으로 마련했습니다.
수입은 국민연금 200만원과 자녀가 주는 생활비 500만원으로 700만원 입니다.
소유 아파트를 처분해 생활비를 마련하고 싶지만, 자녀에게 물려주고도 싶습니다.
아파트 절반만 자녀에게 증여 또는 양도가 가능한지 궁금합니다.
현재 자산으로 노후 준비할 수 있는 방법도 알고 싶습니다.
해결방안 : 양도가 정답
소유하고 있는 아파트 지분 절반을 자녀에게 증여 또는 양도하고자 한다면 증여보다는 양도가 좋습니다.
양도 시 납부해야하는 세금이 증여할 때보다 적을뿐더러 양도 소득으로 부부 생활비도 마련할 수 있기 때문입니다.
자녀에게 아파트 지분 절반 증여 시 취득세를 고려한 세금은 약 4억6700만원입니다.
반면 양도 시 납부할 세금은 지방세를 포함해 약 1억700만원입니다.
주택 양도 시 실거래가액 12억원을 초과한 부분에 대해서만 과세합니다.
1가구 1주택은 보유 기간과 거주 기간에 따라 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.
만약 지분 절반을 양도한 뒤 남편 사망으로 나머지 지분을 상속하면 상속세로 약 6000만원을 내야 합니다.
자녀가 나머지 지분 절반을 상속받는다고 가정하면, 지분 절반 양도세와 나머지 지분에 대한 상속세를 합쳐도 내야 할 세금은 약 1억6700만원입니다.
참고로 남편 사망으로 아파트 전체 지분 상속 시 일괄공제 5억원과 배우자 공제를 받더라도 약 3억1600만원의 상속세를 부담해야 합니다.
확정형 즉시연금, 국채 투자
확정형 즉시연금, 국채 투자를=자녀에게 아파트 지분 절반 양도한 후 받은 15억으로 전세 마련을 위해 자녀에게 빌린 6억원을 상환하도록 합니다.
양도세를 내고 남은 약 8억원은 자녀가 매달 부담한 생활비 500만원을 대체할 수 있도록 금융상품에 분산 투자합니다.
우선 3억원은 10년 확정형 즉시연금에 가입하여 매달 연금으로 약 280만원을 수령합니다.
계약 조건만 지키면 가입 즉시 연금 급여를 받으면서도 이자소득세 15.4%를 면제받을 수 있습니다.
나머지 5억원으로 고정 수익을 얻을 수 있는 미국채권, 브라질 국채 등에 분산 투자하면 좋습니다.
배우자 사망 시 주택 축소, 주택연금 가입
남편 사후엔 영등포구 아파트 지분 50%를 자녀에게 상속하고, 남편으로부터 금융자산을 상속받아 생활비로 활용합니다.
거주 중인 전세 아파트 대신 수도권 인근 아파트를 매수해 노후를 준비합니다.
1 주택자가 되어 주택연금에 가입하면 노후 생활비를 추가로 마련할 수 있습니다.